МОЖЕТ ЛИ ООО ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ С ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ?

Организация вправе заключить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

К арендатору закон не предъявляет каких-либо специальных требований. В этом качестве могут выступать любое дееспособное физическое лицо или любая организация, а также публично-правовое образование. Исключение составляют некоторые виды аренды, когда на стороне арендатора должен выступать специальный субъект. Так, арендатором жилых помещений, в целях отграничения договоров аренды от договора найма, может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Предпринимательский характер финансовой аренды (лизинга) не допускает участия в таких договорах гражданина, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 665 ГК).

Организация вправе заключить договор аренды нежилой площади в торговом комплексе с физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, законодательством РФ это не запрещено. При этом арендодатель может не опасаться признания договора незаключенным на том основании, что он не содержит указания на статус ИП, если лицо фактически осуществляет предпринимательскую деятельность.

При этом для физического лица - арендатора в подобной ситуации возникают определенные риски.

В случае, если гражданин осуществляет деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг, т.е., по сути, ведет деятельность, являющуюся предпринимательской, но при этом не зарегистрирован в качестве ИП, есть риск признания его деятельности незаконным предпринимательством со всеми вытекающими последствиями, вплоть до привлечения к налоговой, административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.

11.10.2011 г.

МОЖНО ЛИ ОБМЕНЯТЬ СОТОВЫЙ ТЕЛЕФОН?

Покупатель вправе в течение 14 дней обменять непродовольственный товар надлежащего качества на аналогичный, но других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации.

Продавцы отказываются обменивать сотовый телефон на другую модель. Они обосновывают это тем, что данный товар является бытовой радиоэлектронной аппаратурой. Она такому обмену не подлежит.

Однако сотовый телефон классифицируется по коду ОКП 65 7140. Он относится к такой продукции, как средства радиосвязи, радиовещания и телевидения общего применения. Кроме того, сотовый не является телефонным аппаратом.

Таким образом, отказ обменять сотовый телефон на аналогичный товар другой модели является необоснованным. Территориальные органы Роспотребнадзора могут привлекать продавцов к административной ответственности за такой отказ.

10.10.2011 г. 

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение ст. 650 ГК РФ).

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование земельный участок (22 ЗК РФ, ст. 606 ГК РФ).

С согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованную недвижимость в субаренду (поднаем). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (п.2 ст. 615 ГК РФ). Если договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП, то и соглашение о перенайме подлежит регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.3 ст. 433 ГК РФ).

Особенности договора

1. Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п.1 ст. 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п.1 ст. 650 ГК РФ).

2. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п.2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п.2 ст. 26 ЗК РФ, п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

3. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Внимание! Срок действия договора, определенный, например, с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

4. Особенности аренды земельных участков установлены в Земельном кодексе РФ (п.3 ст. 3).

Существенные условия

Это условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Существенными условиями являются:

- данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ);

- размер арендной платы (п.1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Внимание!

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы по договору, заключенному на срок не менее года, должно быть зарегистрировано (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Важные детали

1. По общему правилу арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества, а арендатор - поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт (ст. 616 ГК РФ). Иной порядок может быть предусмотрен в договоре.

2. Произведенные арендатором отделимые улучшения в арендованное имущество являются собственностью арендатора (п.1 ст. 623 ГК РФ).

3. Если арендатор произвел с согласия арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для имущества, то арендодатель после прекращения договора обязан возместить стоимость таких улучшений. Иное может быть предусмотрено в договоре. Стоимость улучшений, произведенных без согласия арендодателя, по общему правилу не возмещается (ст. 623 ГК РФ).

4. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор вправе потребовать от арендодателя заключить прямой договор аренды имущества, находившегося в субаренде, в пределах оставшегося срока субаренды, но на условиях основного договора аренды, который был досрочно прекращен (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

5. Если основной договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п.2 ст. 618 ГК РФ).

08.10.2011 г.